Quelle garantie choisir pour votre crédit immobilier ?

Le principe du crédit : la banque prête et prend une garantie substantielle

Quand une banque vous accorde un crédit, elle prend un risque financier. Pour minimiser ce risque, elle demande une garantie qui lui permettra de recouvrer son prêt au cas où vous seriez défaillant dans son remboursement.

Cette garantie peut prendre diverses formes, allant de biens immobiliers à d’autres actifs de valeur. Mais il faut savoir que chaque type de garantie à un coût et présente des atouts comme des inconvénients !

Les différents types de garantie pour un crédit immobilier

Il existe trois grandes familles qui reposent chacune sur des principes bien spécifiques.  

L’hypothèque

Le mécanisme est simple : le prêteur se réserve la possibilité de récupérer tout ou une partie d’un bien, le plus souvent immobilier, dans le cas où l’emprunteur serait incapable de rembourser son crédit.

L’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle est souvent utilisée comme garantie pour un crédit immobilier. Elle adosse le paiement de la dette à un bien immobilier. Si vous remboursez la totalité de votre crédit, vous conservez le bien qui sera alors libéré de son hypothèque. Par contre, si vous ne remboursez pas votre prêt, la banque a le droit de saisir et de faire vendre le bien en justice pour récupérer son argent. On peut faire peser l’hypothèque conventionnelle sur le bien que le crédit permet d’acheter. Inutile donc d’être propriétaire d’un autre bien.  

L’inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ou IPPD

Cette option est très proche de l’hypothèque conventionnelle, mais elle est généralement moins coûteuse. L’IPPD est uniquement utilisé pour les prêts immobiliers concernant des logements anciens. Elle permet ainsi d’éviter la taxe de publicité foncière à laquelle l’hypothèque conventionnelle est soumise.

La Caution

La caution implique une tierce personne, physique ou morale.

La caution solidaire

Dans le cas de la caution solidaire, une tierce personne, souvent un membre de la famille ou un ami, s’engage à rembourser le crédit à votre place si vous n’êtes pas en mesure de le faire. Cela semble être une option pratique, mais il est essentiel de comprendre que cela peut mettre la personne qui apporte sa caution en situation financière délicate en cas de défaillance. C’est pourquoi la caution solidaire est peu utilisée pour un prêt immobilier.

La caution assurantielle

Ici, c’est une compagnie d’assurance qui agit comme caution pour votre prêt. L’organisme se substitue à l’établissement prêteur de manière à supporter les risques de non-paiement par l’emprunteur. La société de cautionnement se porte garante pour la banque, et non pour le souscripteur, mais elle revêt de nombreux avantages pour les deux parties.

La contrepartie ? L’emprunteur doit payer une contribution mensuelle à un fonds de garantie, cette somme est proportionnelle au montant du crédit. Cette option est couramment utilisée pour les prêts immobiliers et permet d’éviter de mettre en hypothèque un bien immobilier.

La fiducie-sureté

La fiducie est un contrat qui implique trois parties. Ce dispositif est réglementé par le Code Civil. Dans ce contrat, le constituant consent à transférer des actifs à un tiers de confiance, le fiduciaire, pour obtenir une garantie sur une opération déterminée auprès d'un bénéficiaire (une banque). 

Quel type de garantie privilégier ?

Avant toute chose et en amont de la contractualisation de votre demande de crédit, pesez bien les avantages et les inconvénients des différentes options pour déterminer quelle garantie est la plus intéressante pour votre situation financière.

L’hypothèque, souvent plus coûteuse, mais adaptée à de gros achats immobiliers

En effet, prendre une hypothèque sur un bien immobilier, que ce soit celui que vous achetez ou un bien que vous possédez déjà, vous permettra d’emprunter de grosses sommes :

• Elle est acceptée par la majorité des banques et établissements financiers ;
• En recourant à un crédit hypothécaire sur un bien que vous possédez déjà, vous pouvez prendre un crédit, quel que soit votre âge.

Par contre, l’hypothèque présente quelques désavantages :

• Vous risquez la saisie du bien mis en garantie si vous ne remboursez pas l’intégralité du crédit,

• Les coûts liés à l’établissement de l’hypothèque sont assez élevées, dus entre autres à la rédaction d’actes devant notaire. Ils peuvent se monter à 2 % de la somme que vous empruntez.

La caution, moins chère, mais au champ d’application plus limité

• Du fait de l’absence d’acte notarié, elle est moins coûteuse que l'hypothèque ;
• Comme vous ne mettez aucun bien engage, vous ne risquez pas de saisie ;
• Elle convient à divers types de crédits, mobiliers comme immobiliers.

À l’inverse, elle est plus limitée concernant les montants couverts. Par ailleurs, la caution assurantielle exige de montrer votre « bonne santé financière », à la différence du crédit hypothécaire, par exemple.