Sauvegarde patrimoniale : arrêter une procédure de saisie immobilière

L'emprunteur ne rembourse plus son crédit immobilier ou ses charges de copropriété

Dans le cas de charges de copropriété ou d'appels de fonds impayés, le syndicat de copropriété peut également mener une action en justice pour obtenir le paiement des sommes dues. Ces charges de copropriété sont des dépenses nécessaires à la gestion et à l'entretien des parties communes d'un immeuble en copropriété, ainsi qu'à la réalisation de certains services collectifs bénéficiant à tous les copropriétaires.

Ces charges sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes de copropriété qui leur sont attribués. Le non-paiement de ces charges peut amener le syndicat des copropriétaires à engager des actions en justice pour récupérer les sommes dues. Si la loi ne dispose pas de montant minimum pour adresser un commandement à payer valant saisie, il est rare de procéder à une saisie immobilière pour des sommes de quelques milliers d'euros. En effet, avant l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution, le lancement de la démarche est déjà coûteux pour le créancier poursuivant.

Lors de la procédure de saisie et au cours de l'audience d'orientation, le juge d’exécution risque de prononcer la vente forcée du bien. Le débiteur est alors dépossédé de son bien immobilier.

Ce dernier est mis en vente par adjudication, c'est-à-dire une vente aux enchères publiques (source : article L322-5 du Code des procédures civiles d'exécution). La vente aux enchères du bien saisi intervient dans les mois qui suivent la décision de justice.

Les solutions pour éviter la saisie immobilière

La seule option pour que le créancier poursuivant renonce aux poursuites judiciaires est d'éviter la saisie et que son bien se retrouve aux enchères est de payer la totalité des sommes dues. Pour cela, le débiteur a le choix entre trois solutions :

• Il dispose immédiatement des liquidités pour rembourser le créancier, ce qui est très rare ;
• Il vend son bien de sa propre initiative et rembourse sa dette grâce aux fonds issus de la vente ;
• Il opte pour une solution de sauvegarde de son patrimoine : vente avec faculté de rachat, vente à terme ou cession de créances.

Généralement, lors de la première audience d'orientation, le juge donne un délai au débiteur pour une vente à l'amiable du bien. Dans ce cas, il est possible d'avoir recours à une vente avec réserve d'usufruit, transaction dans laquelle le vendeur vend immédiatement la nue-propriété et conserve l'usufruit (donc le droit de vivre dans le bien) pour une durée déterminée.

Dans certaines situation, en fonction de l'avancée du contentieux, l'opération doit être acceptée par le juge d'exécution des peines.

Le juge d'exécution des peines joue un rôle crucial dans les procédures de saisie, notamment en ce qui concerne la vente forcée de biens immobiliers :

• Audience d'orientation pour écouter les parties
• Extension de délais
• Fixer le montant minimum de vente du bien immobilier
• Décision sur la vente du bien (vente amiable ou vente forcée)
• Application des décisions judiciaires

La vente avec faculté de rachat

Le portage immobilier (ou vente avec faculté de rachat) est défini dans le Code civil : "La faculté de rachat ou de réméré est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue [...]". Extrait de l'article 1659 du Code civil.

Fonctionnement de la vente immobilière avec faculté de rachat pour éviter une saisie immobilière :

1. Un acheteur rachète la maison du débiteur poursuivi : les fonds issus de la vente servent à rembourser la banque créancière (qui arrête les poursuites) et à payer les différents frais de procédure ;
2. Le vendeur dispose d'un délai de cinq ans maximum (fixé à l'avance dans le contrat) pour rester vivre dans le bien ;
3. Pendant ce délai, le vendeur peut exercer sa faculté de rachat, c'est-à-dire racheter le bien au prix auquel il l'a vendu ;
4. Si le vendeur sait qu'il n'aura pas les moyens d'exercer sa faculté de rachat, il peut demander la vente conventionnelle à un tiers. Le propriétaire initial percevra alors la différence entre le prix de vente à réméré et le prix de vente sur le marché conventionnel.

Dans quels cas avoir recours à la vente immobilière avec faculté de rachat ?

Il s'agit d'une solution envisageable si la personne poursuivie sait qu'elle pourra améliorer sa situation financière dans des délais assez courts afin d'exercer sa faculté de rachat. Si ce n'est pas le cas, il vaut mieux s'orienter vers des solutions de vente définitive du bien comme la vente à terme.

La quittance subrogative : la cession de créances pour marquer une pause dans les poursuites

À l'inverse du réméré, la cession de créance ne dépossède pas l'emprunteur de son bien. Ce montage permet d'arrêter les poursuites judiciaires et le débiteur reste propriétaire de son bien pendant l'opération.

La cession de créances fonctionne de la manière suivante :

• Un tiers rachète la créance au poursuivant : ce dernier récupère donc ses fonds et met fin aux poursuites ;
• Les droits et obligations du bien immobiliers sont placés dans une fiducie-sûreté afin de sécuriser l'opération ;
• Le nouveau créancier accorde un délai de deux ans (24 mois maximum) au débiteur pour améliorer sa situation financière et reprendre le remboursement ;
• Une fois les fichages levés, le débiteur souscrit un nouveau crédit immobilier pour rembourser le tiers intervenant (et sortir de la fiducie) et reprend le remboursement du bien immobilier.

Dans quels cas avoir recours à la cession de créances si l'on fait l'objet d'une saisie ?

L'intérêt de cette cession de créances est de marquer une pause de deux ans maximum dans les poursuites. Il s'agit d'une solution qui s'adresse aux personnes qui sont certaines de pouvoir améliorer leur situation financière dans ce laps de temps afin demander la levée des fichages et de souscrire à nouveau un prêt immobilier.

La vente de la nue-propriété avec réserve du DUH ou de l'usufruit

La transaction immobilière à terme consiste pour le débiteur à vendre immédiatement la nue-propriété de son bien immobilier tout en conservant le droit d'y vivre pendant une durée déterminée :

1. Le débiteur vend la nue-propriété de son bien immobilier (À noter : l'acheteur est un groupe bancaire français) ;
2. Il conserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) ou l'usufruit pendant la durée qu'il souhaite ;
3. Le vendeur quitte le bien immobilier à l'issue de la durée contractuelle. S'il quitte le bien vendu plus tôt que prévu, l'acheteur lui versera un complément de prix au prorata temporis de la durée de réserve inutilisée.

Que faire en cas de saisie immobilière provoquée par une dette fiscale ou sociale ?

Dans le cas de dettes fiscales (sommes dues auprès du Trésor Public) ou sociales (auprès de l'URSSAF ou de la CAF par exemple), il est possible d'avoir recours au crédit hypothécaire pour rembourser l'administration (sous réserve d'éligibilité).

Que faire en cas de déchéance du terme du crédit immobilier ?

La déchéance du terme est une étape préalable à la saisie immobilière. Cela signifie que l'emprunteur a failli dans ses engagements à rembourser le prêteur et que la banque souhaite mettre fin au contrat de crédit, récupérer le capital emprunté et les accessoires (intérêts, frais de procédure...).

En cas de déchéance du terme d'un crédit immobilier, il faut agir en fonction de sa situation :

• Si l'emprunteur est trop endetté ou qu'il n'a plus les revenus suffisants pour respecter ses engagements, il peut aller en commission de surendettement afin qu'un magistrat établisse un plan d'apurement des dettes ;
• Si l'emprunteur est en contentieux en raison de sa mauvaise foi ou du non-respect de ses obligations malgré des revenus suffisants, il doit désintéresser le créancier s'il souhaite éviter une vente forcée de son patrimoine.

Stopper la saisie dès la réception du commandement à payer

La réception du commandement à payer marque le début de la procédure de saisie des biens du débiteur.

Le commandement à payer est un acte juridique réalisé par un huissier de justice, qui sert à informer un débiteur que son créancier exige le remboursement d'une dette. Cet acte marque le début de la procédure de saisie immobilière si le débiteur ne paie pas dans les délais fixés. le commandement à payer est accompagné d'un titre exécutoire et dresse un état clair de la dette réclamée, initiant ainsi formellement les démarches de recouvrement forcé.

Si ce dernier choisit de ne pas s'orienter vers une commission de surendettement, il doit alors trouver une solution pour rembourser rapidement les poursuivants et éviter que la procédure de saisie immobilière n'aille plus loin (voir le déroulé de la procédure ci-après).

Dans le cas où le débiteur ne disposerait pas immédiatement des fonds pour rembourser les poursuivants, il peut faire appel à nos services de sauvegarde patrimoniale afin d'obtenir des liquidités rapidement tout en protégeant au maximum son patrimoine immobilier.

Comment se déroule une saisie immobilière ?

Phase amiable

Dans un premier temps, la banque prêteuse cherche à trouver une solution amiable pour voir ses fonds remboursés :

Phase de contentieux judiciaire (pouvant mener à la vente forcée du bien immobilier)

Si la résolution amiable du conflit n'a pas abouti entre le créancier et le débiteur, l'affaire se transforme en contentieux judiciaire avec le risque pour le débiteur de voir son patrimoine saisi et vendu de force :

• Vente amiable autorisée par le juge d'exécution : le débiteur dispose d'un délai de quatre mois pour s'engager dans la vente de son bien immobilier avant une audience de rappel au cours de laquelle il doit prouver que la transaction est en cours. L'acte de vente doit être accepté par le juge d'exécution. Les fonds obtenus grâce à la vente viennent rembourser les créanciers selon leur rang.
• Vente forcée ordonnée par le juge d'exécution : sous quatre à huit semaines, le bien immobilier est vendu par adjudication, c'est-à-dire aux enchères publiques. Le jugement d'adjudication a valeur de titre d'expulsion : la personne saisie doit quitter le bien.

1. Commandement à payer valant saisie : par l'intermédiaire d'un huissier de justice, le créancier demande le paiement sous huit jours. L'huissier de justice doit communiquer le titre exécutoire : un document décrivant entre autres la date et la nature de la créance réclamée. Le Service de Publicité Foncière est également informé de la procédure et inscrit une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier du débiteur.
2. Assignation judiciaire à une audience d'orientation : si aucun paiement n'intervient depuis la réception du commandement à payer, le créancier assigne le débiteur auprès du tribunal judiciaire (auparavant Tribunal de Grande Instance, TGI).
3. Audience d'orientation : de 4 à 12 semaines après l'assignation (délais pouvant varier), un juge d'exécution prend alors l'une des décisions suivantes :
   

• Notifications de mise en demeure : à plusieurs reprises, le créancier adresse à l'emprunteur des courriers pour le rappeler à ses obligations et convenir ensemble d'une solution amiable pour reprendre le remboursement ;
• Déchéance du terme du crédit : si aucune solution amiable n'est trouvée, la banque rompt le contrat de crédit et demande le paiement du capital et des intérêts.