Comment racheter une soulte

Divorce ou succession, dans quel cas devient-on indivisaire ?

Dans un divorce entre deux personnes, propriétaires d'un bien immobilier, si l'un des ex-époux souhaite garder le bien, il devra en devenir pleinement détenteur. De la même manière, dans le cas d'une succession, plusieurs héritiers peuvent devenir indivisaires sur un bien : des frères et soeurs qui héritent d'un parent ou des cousins héritiers d'un grand-parent par exemple. Le rachat de soulte suite à un divorce ou entre héritiers est une procédure qui permet de ne pas avoir à vendre un bien immobilier.

Qui fixe le montant de la soulte ?

Le montant de la soulte à verser est déterminé par une évaluation de la valeur du bien immobilier concerné. Cette évaluation est généralement réalisée par un expert immobilier ou un notaire, qui prend en compte le marché actuel et les caractéristiques spécifiques du bien pour fixer une valeur vénale juste.

Une fois la valeur du bien estimée, le montant de la soulte correspond à la part qui doit être versée pour compenser les autres co-indivisaires et obtenir la pleine propriété. Le calcul précis de la soulte peut aussi inclure d'autres facteurs comme les contributions spécifiques des parties au bien (paiement du crédit immobilier ou réalisation de travaux importants par exemple).

Bien que l'évaluation initiale soit effectuée par un professionnel, le montant final de la soulte est souvent le résultat de négociations entre les parties. Dans certaines situations, notamment en absence d'accord amiable, la décision peut être portée devant un tribunal qui statuera sur le montant juste à payer.

Comment calculer une soulte ?

Si vous souhaitez racheter la part indivise d'un bien immobilier à votre ex-conjoint après un divorce ou à un cohéritier après une succession, il est important d'estimer la valeur de la soulte. Ce rachat de soulte ayant lieu après un événement pouvant être difficile à vivre, il est important d'avoir une idée précise de la valeur afin d'éviter une négociation difficile entre les ex-époux ou les membres d'une famille suite à un décès. 

Au moment du rachat de la soulte, le notaire procèdera au calcul ou à la validation de cette valeur, garantissant qu'aucune des parties ne soit lésée. Il est à noter qu'un rachat de soulte peut également se négocier à l'amiable entre les parties. 

Les éléments pour calculer une soulte

Pour faire le calcul de la valeur d'une soulte, vous devez connaître les éléments d'informations suivants :

• La valeur vénale du bien : c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché au moment de procéder au rachat de la soulte. Pour cela, il convient de faire expertiser le bien par un ou plusieurs agents immobiliers connaisseurs du secteur. L'agent immobilier procédera à l'évaluation des caractéristiques du bien et à l'état du marché immobilier. En effet, la valeur vénale du bien s'apprécie de manière relative en fonction des prix de vente des biens similaires dans le même secteur.
• La quote-part de chacune des parties : c'est-à-dire le pourcentage du bien détenu par chacune des parties. Cela peut être une répartition à 50/50 dans le cas d'un mariage sous la communauté, d'une répartition 60/40 dans le cas d'un régime matrimonial de séparation des biens, ou d'une répartition pouvant être 50/25/25 lors d'un héritage.
• Le CRD (crédit restant dû) : c'est-à-dire l'encours d'un prêt immobilier éventuel sur le bien, garanti par une caution ou une hypothèque.

Selon les situations, vous pouvez avoir besoin d'éléments complémentaires pour calculer au mieux
la soulte :

• La valeur des travaux effectuée par l'une des deux parties. 
• La preuve du financement spécifique d'une partie : si l'une des parties peut justifier seule du paiement du crédit immobilier ou de l'apport qui a été nécessaire pour l'acquisition du bien.
• Le CRD (crédit restant dû) : c'est-à-dire l'encours d'un prêt immobilier éventuel sur le bien, garanti par une caution ou une hypothèque.

Le calcul de la soulte

Si le bien est libre de crédit, le calcul est simple : il s'agit de multiplier la valeur vénale du bien par la quote-part indivise.

Cas 1 : pour un bien d'une valeur de 800 000€ dans le cadre d'un divorce d'un couple marié sous la communauté, chacune des parties est propriétaire de 50% du bien : valeur de la soulte = 800 000€ x 50% = 400 000 €

Cas 2 : pour un bien d'une valeur de 1 000 000€ dans le cadre d'une succession entre 4 frères et sœurs, chacune des parties est propriétaire de 25% du bien. Si l'un des frères et sœurs souhaite racheter la soulte à l'ensemble de ses autres frères et sœurs pour obtenir la pleine propriété du bien : valeur de la soulte = 1 000 000€ x 25% x3 = 750 000 € (250 000€ par frères et sœurs).

Si vous avez un crédit restant dû sur le bien immobilier, le calcul se basera sur la valeur du bien déduite du crédit à rembourser.

Cas 3 : pour un bien d'une valeur de 600 000€ pour un couple marié sous la communauté avec un CRD (crédit restant dû) de 200 000€ : valeur de la soulte = (600 000 - 200 000) / 2 = 200 000€. Dans cet exemple, la personne qui achète la soulte devra verser la somme de 200 000€ à son ex-conjoint et s'acquitter ensuite de l'intégralité des mensualités du crédit jusqu'à son terme.

Comment financer un rachat de soulte ?

Outre le crédit immobilier classique, un rachat de soulte peut être financé par le biais d’un prêt hypothécaire. L’acheteur peut en effet avoir recours à ce dispositif pour financer le rachat de parts indivises.

Pour ce faire, l’établissement de crédit prendra une garantie sur le bien immobilier. L’acheteur de la soulte étant le seul propriétaire du bien à l’issue de l’opération, il peut apporter en garantie l’intégralité du bien en question sans que les autres indivisaires ne soient concernés par la procédure de prise d’hypothèque.

Une hypothèque conventionnelle permet d’emprunter :

• Jusqu’à 50 % de la valeur du bien apporté en garantie
• Sans limite d’âge
• Sans assurance emprunteur
• Dans des délais rapides

C’est donc un produit financier particulièrement adapté pour financer un rachat de soulte dans une indivision entre deux personnes.

Comment se passe le rachat d'une soulte ?

Pour racheter les parts indivises d’un bien immobilier, il est parfois possible d’opter pour le financement hypothécaire. En effet, une hypothèque conventionnelle sur l’intégralité du bien peut permettre d’emprunter jusqu'à 50% de sa valeur, selon le secteur géographique.

Étape 1 : faire expertiser le bien

Le bien en question doit dans un premier temps être évalué par un notaire ou un agent immobilier, le montant de la soulte étant basé sur la valeur du bien au moment du rachat. Il est important que le bien soit correctement expertisé au prix du marché car tout le reste de la procédure dépend de cette estimation. Dans le cas d'une succession, il est important de ne pas se fier à l'expertise de l'acte successorale.

Étape 2 : devant le notaire, acte liquidatif

Le rachat de soulte est ensuite conditionné par la rédaction d’un acte notarié appelé “acte liquidatif”, qui officialise la valeur du bien, et par conséquent la valeur de la soulte. Cet acte équivaut alors à un compromis de vente, et implique les frais de notaire correspondants. Si un prêt immobilier est adossé au bien, le notaire s'occupera de transférer les fonds à la banque pour procéder au remboursement anticipé.

Étape 3 : le rachat des parts

Le propriétaire indivisaire qui souhaite racheter la part d'un co-propriétaire devra s’acquitter de la soulte correspondante. Il faut donc qu’elle trouve un financement afin d’honorer sa créance. Si l’achat du bien en question a été financé par un crédit, il faudra s’acquitter de la soulte correspondante ainsi que de la totalité du capital restant dû.

Quels sont les frais engendrés par un rachat de soulte ?

Les frais de notaire

Le rachat de soulte est une opération qui se signe par-devant notaire, et fait l’objet d’un acte spécifique, appelé “acte liquidatif”. Par conséquent, des frais de notaire pour le rachat de soulte devront également être réglés en complément du rachat.

Les frais associés pour un rachat de parts varient entre 5,8% et 8 % du montant de la transaction. Bien que réglementés, ils dépendent de plusieurs facteurs :

• de la politique fiscale locale (à l'échelle de la commune et du département) ;
• de la politique tarifaire de votre notaire ;
• des spécificités de votre dossier (certains cas nécessitent d'interroger des fichiers, de réaliser des expertises ou de mener des enquêtes par exemple).

Le droit de partage

Le droit de partage est une taxe perçue par l'administration fiscale lors de la division d'un bien immobilier. En France, ce droit s'élève à 2,5 % de la valeur du bien partagé. Ce coût est souvent partagé entre les parties selon les termes de leur accord.

Les éventuelles pénalités de remboursement anticipé

S'il restait un crédit immobilier ou travaux adossé au bien au moment de l'indivision, et que vous financer le rachat de soulte par un prêt hypothécaire, vous devrez sans doute payer des pénalités appliquées en cas de remboursement anticipé du prêt restant. Ces pénalités visent à compenser la perte d'intérêts prévue par la banque et sont plafonnées par la loi. Leur application dépend des conditions spécifiques du contrat de prêt.

Qui doit payer les frais lors d'un rachat de soulte ?

Les frais associés sont généralement à la charge de l'acquéreur, c'est-à-dire la personne qui souhaite racheter les parts des autres indivisaires pour devenir l'unique détenteur du bien immobilier.

Il est toutefois possible de négocier une répartition différente des frais, notamment dans le cadre d'un accord amiable entre les parties. Par exemple, le ou les indivisaires vendeurs pourraient accepter de prendre en charge une partie des frais pour faciliter la transaction ou en compensation d'autres éléments de l'accord.

Dans tous les cas, il est conseillé de définir clairement qui paiera quoi avant de signer tout accord, pour éviter les malentendus ou les conflits ultérieurs. Une consultation avec un notaire ou un avocat spécialisé peut également aider à clarifier ces aspects légaux et financiers.

Rembourser le prêt hypothécaire

L’acheteur doit être en mesure de rembourser le crédit contracté pour la prise d’hypothèque. Il peut opter pour un amortissement entre 10 et 20 ans s’il souhaite rembourser le capital mensuellement.

L’acheteur peut également opter pour un prêt in fine à 5, 7 ou 10 ans. Il s’agit de payer uniquement les intérêts mensuellement et de rembourser l’intégralité du capital en une seule fois à l’échéance. Cette option est envisageable si l’acheteur de la soulte sait qu’il va revendre le bien immobilier au cours de la période.

Avant de s’engager, l’emprunteur doit impérativement examiner ses capacités de remboursements. En effet, divorces ou successions entraînent bien souvent de nombreux frais (droits de succession, pension alimentaire, frais de notaire).