Présentation de la vente à réméré
La vente à réméré, aussi appelée « vente avec faculté de rachat », est une transaction immobilière qui permet à un propriétaire de vendre son bien, avec la possibilité de le racheter au même prix. Cette solution est particulièrement adaptée pour les propriétaires souhaitant disposer rapidement de fonds.
Une vente avec faculté de rachat
La vente à réméré, aussi appelée vente avec faculté de rachat, est une forme méconnue de vente dont les dispositions sont régies par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Il s’agit d’un contrat de gré à gré qui offre à un vendeur la possibilité et le droit de racheter son bien immobilier.
Ce dispositif permet à un propriétaire de vendre son bien dans des délais rapides (moins d’un mois) afin d’en dégager des liquidités et tout en continuant de l’habiter.
Le vendeur dispose ensuite d’un délai de 5 ans pour racheter son bien au prix auquel il l'a cédé. Ce délai ne peut être allongé, il s’agit d’une durée légale.
Pendant toute la durée du contrat, le vendeur continue d’habiter dans le bien, sans changer ses habitudes. Il s’agit d’une vente immobilière encadrée par la loi et signée par-devant notaire.
Fonctionnement du réméré
Vous vendez temporairement votre bien à un investisseur.
Vous recevez rapidement d’importantes liquidités (jusqu’à 60 % de sa valeur).
Les fonds encaissés vous permettent de financer toute sorte de projet ou besoin.
Une fois le bien vendu, vous restez « locataire » et continuez d’y vivre.
Vous avez 5 ans pour racheter votre bien.
Éligibilité du bien à vendre
Il est essentiel de souligner que la vente à réméré, n’est pas un crédit ni un emprunt, mais une transaction immobilière. Les revenus du détenteur du bien ne sont pas pris en compte pour ce type de montage. Voici les critères d’éligibilité :
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier à usage d'habitation, situé en France métropolitaine.
La valeur de ce bien est supérieure à 400 000 €. Il peut s’agir d’une résidence principale, secondaire ou locative.
Le bien peut être détenu en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société (SCI, SARL...).
Votre besoin est inférieur à 50 % de la valeur de votre bien.
La vente à réméré nous a permis de sortir rapidement d'une situation contentieuse, tout en préservant notre patrimoine immobilier.
Bernard M. 48 ans
Sommaire
Le guide complet
de la vente à réméré
Retrouvez notre guide sur la vente avec faculté de rachat, aussi appelée vente à réméré ou “portage immobilier”.
TéléchargerPourquoi faire une vente à réméré ?
Cette solution financière s'adresse aux propriétaires qui rencontrent des situations exceptionnelles, souhaitant mobiliser des montants importants sans passer par les circuits traditionnels bancaires. Nos clients y ont recours pour répondre à des nécessités urgentes de trésorerie.
- Projet personnel : acquisition d'un autre bien, besoin de trésorerie, donation aux héritiers, frais de succession...
- Projet professionnel : prêt professionnel refusé, besoins pour créer ou développer son activité...
- Solder des dettes : impôts, charges de copropriété, hypothèque, crédit à la consommation, regroupement de crédit, crédit ou prêt immobilier, organisme prêteur, établissement de crédit, surendettement, rachat de crédits, prêteur privé, divers endettement, saisie immobilière, soulte, divorce, règlement d'un litige...
Ce dispositif est également particulièrement adapté pour des détenteurs de bien qui sont en attente de recevoir la trésorerie par la vente de son bien dans de bonnes conditions de marché, par une donation ou une succession, ou dans le cadre de la vente d'un autre actif.
Quels sont les avantages du réméré ?
La vente à réméré présente plusieurs avantages significatifs pour le propriétaire en besoin de trésorerie.
Ce dispositif permet au vendeur de bénéficier rapidement de liquidités, ce qui est crucial dans des situations d'urgence financière, qu'il s'agisse d'un surendettement, de la nécessité de rembourser des créanciers ou d'éviter une saisie immobilière. Le délai pour débloquer les fonds peut être de moins d'un mois. La procédure administrative de la vente par-devant notaire est accélérée par rapport à une vente immobilière classique.
Contrairement à une vente classique, le réméré permet au détenteur du bien de continuer à occuper son bien moyennant une indemnité d'occupation, lui évitant ainsi de se retrouver sans logement. Si le bien concerné est un investissement locatif, il pourra également continuer de percevoir les loyers de ses locataires.
Avec ce dispositif, le propriétaire bénéficie de deux options : exercer celle-ci sur son bien ou disposer d'un délai important pour vendre le bien dans les meilleures conditions sur le marché. Ce droit de rachat offre une véritable sécurité pour le propriétaire, lui permettant de préserver son patrimoine immobilier à long terme.
En terme de remboursement de dette, la vente en réméré s'impose comme la solution la plus adaptée, assainir sa situation financière et éviter les procédures de saisie immobilière, tout en conservant la possibilité de racheter son bien au même prix.
Quels organismes proposent la vente à réméré ?
Le groupe PraxiFinance a constitué depuis plus de 35 ans un réseau de partenaires financiers fiables qui se portent acquéreurs pour des dispositifs de rémérés. Dans la plupart des situations, nous sommes en mesure de présenter une offre qui garantie que la faculté de rachat s'exerce au même prix que le montant de la vente.
Le rôle du notaire
Un contrat de vente avec faculté de rachat est signé par-devant notaire. Il a plusieurs missions dans ce cadre :
- Il prépare l’acte qui inclut les informations essentielles de la vente à réméré : le prix de vente, le prix de rachat identique au prix de vente, le délai du réméré et le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation.
- Il rédige également la convention d'occupation entre le propriétaire et l'investisseur. C'est notamment cette convention qui prévoit que le propriétaire puisse continuer de vivre dans son bien. Cette convention peut aussi prévoir que le bien sera loué à un tiers.
- Il s'occupe du remboursement des créanciers du propriétaire lors de la vente, qu'il s'agisse de dettes auprès de professionnels (banques, caution logement, trésor public ...) ou de particuliers.
- Il conserve également une partie du capital versé sous séquestre, correspondant à une année de droits d'occupation du bien. Selon le besoin initial du détenteur du bien et les conditions validées avec l'investisseur, au moment du rachat du bien ou du remboursement de la vente, les droits d'occupation pourront être reversés a celui-ci selon un prorata temporis.
Comment se déroule un réméré ?
La vente à réméré se déroule en 4 étapes. Nous sommes en capacité de finaliser ce dispositif en moins d'un mois à réception des éléments d'information.
1. Présentation d'un investisseur et négociation des conditions
Nous présentons votre dossier et votre situation à nos partenaires. Certains porterons un intérêt à votre dossier. Vous recevrez alors une proposition d’achat fixant la durée de l'opération, le montant de l’acquisition, l’indemnité d’occupation ainsi que le coût total de l'opération. Cette proposition d'achat constitue l'engagement initial, ouvrant la voie à une transaction sécurisée et régulée, et définissant clairement les termes financiers et les obligations de chaque partie.
2. La vente du bien
La vente de votre bien est signée par-devant notaire et les fonds vous sont versés. La vente est conclue pour une durée maximum de 5 ans (maximum légale prévu par le Code Civil).
3. Une fois le bien vendu temporairement, vous continuez d'occuper le bien
Durant l’opération, vous continuez de vivre dans le bien, en contrepartie d’un "loyer" (indemnité d'occupation) versé à l’investisseur. Ce loyer peut être payé mensuellement, ou directement prépayé du montant perçu. Ce loyer représente généralement de 6 % à 7,2 % par année de la valeur de votre bien.
4. Sortie du réméré
Pour dénouer une vente à réméré, vous disposez de deux options :
1. VOUS RACHETER VOTRE BIEN :
Vous exercez alors votre faculté de rachat : Vous rachetez votre bien au prix fixé au début de l'opération.
(ex : Si vous avez vendu votre bien 500 000 € à l’investisseur, vous lui versez la somme de 500 000 €).
2. VOUS NE RACHETEZ PAS VOTRE BIEN :
Vous avez décidé de ne pas vous porter acquéreur de votre bien. Le contrat de vente à réméré prévoit que vous pouvez racheter votre bien ou le vendre à un tiers pour rembourser l’investisseur. Dans ce cas, vous vous chargez de revendre votre bien à un tiers et devez rembourser la somme que vous avez perçue. Le propriétaire original perçoit donc la différence entre le prix du marché réel et le prix de vente en réméré.
Exemple et simulation d'une vente en réméré
L’exemple ci-dessous vous illustre une vente avec faculté de rachat sur un bien de 500 000 €, avec l’ensemble des frais liés à l’opération :
Valeur du bien immobilier : 500 000 €
Prix d’achat par l’investisseur : 300 000 € (60 %)
Durée choisie par le vendeur pour racheter son bien : 3 ans
Indemnité d’occupation annuelle de 6 %, calculée sur le prix du bien, soit : 30 000 € (2 500 € par mois).
Frais à déduire du montant d’acquisition (57 000 €) :
Honoraires : 18 000 €
Frais de notaire : 9 000 €
Loyer annuel (6 %) : 30 000 € (mensualités 2 500 €)
Solde net disponible après l'acte : 243 000 €
Prix de rachat dû en fin de contrat dans une limite de 3 ans : 300 000 €
Si vous ne voulez ou ne pouvez pas racheter votre bien durant la période du contrat, il est possible de revendre le bien à un tiers et de garder toute la différence entre les 300 000 € dus à l’investisseur et les 500 000 € du prix de vente.
IMPORTANT :
Vous pouvez à tout moment sortir de l’opération en faisant un remboursement anticipé (remboursement ou revente du bien). Vous n’êtes pas obligé d’attendre la fin des 3 années pour rembourser l’investisseur. Lorsque vous dénouez l’opération, vous devez repasser chez le notaire pour « annuler l’opération ». Le cout de cette annulation est un droit fixe de 135 €. Si l’opération porte sur un bien à usage locatif, vous continuerez de toucher les loyer perçus.
RAPPEL :
Le réméré n’est pas un crédit, ni un prêt hypothécaire. Il n’y a donc pas d’emprunteurs, de mensualités ou d’échéances d’emprunt à payer. Pas non plus d’apport personnel, ni de montant emprunté ou souscrit. La notion de taux d’endettement n’existe pas non plus puisque les loyers peuvent être prépayés lors de la signature chez le notaire si vous n’êtes pas en capacité de les régler mensuellement.
