Régler des droits de succession par la vente en nue-propriété

Hériter d’un bien immobilier de grande valeur génère des droits de succession importants

Imaginons une personne héritant de son parent direct : ce dernier lui lègue un appartement dans un beau quartier parisien, de grande valeur, dans lequel il a vécu toute son enfance. Si les droits de succession en ligne directe sont de 20 %, sur un bien de plus d’un million d’euros, et malgré les abattements autorisés, ils vont se monter à plus de 200 000 €. Cet héritier n’a malheureusement pas les moyens de régler les frais de succession dans les six mois après la liquidation de l’héritage. Il est déjà propriétaire d’un logement confortable, bien situé et qu’il n’entend pas quitter dans les prochaines années. Quant à son épargne, il ne souhaite pas l’écorner afin de pouvoir payer les études de ses enfants et préparer sa future retraite. Or l’appartement de ses parents, qu’il ne compte pas habiter pour le moment, conserve une grande valeur sentimentale. Ils souhaiteraient le garder pour, plus tard, le léguer lui-même à ses enfants.

Éviter les mauvais choix

Il a bien pensé à contacter le service des impôts. Souvent, il est possible de négocier un délai plus ou moins long dans le règlement des droits de succession. C’est ce que lui a expliqué l’inspecteur compréhensif qu’il a rencontré : on peut lui laisser la possibilité de payer les droits jusqu’à trois ans après la liquidation, ou même d’organiser un échéancier avec des paiements sur plusieurs années. Malheureusement, cela ne cadre pas avec ses capacités financières. Il cherche toutes les solutions pour éviter de vendre l’appartement de ses parents, tout en conservant son propre logement pendant encore quelque temps. En effet, celui-ci est idéal pour son ménage, à proximité de son lieu de travail et de celui de sa femme, dans un quartier où la famille à ses habitudes. Faire un emprunt pour payer les frais de succession lui reviendrait très cher, et grignoterait les économies du foyer. Vendre le bien hérité lui apporterait une aisance financière importante, mais il verrait disparaître un des derniers vestiges de son enfance et de son lien avec ses parents.

La vente en nue-propriété pour conserver son héritage

C’est au cours d’un rendez-vous avec un expert de PraxiFinance que la solution d’une vente en nue-propriété de son appartement actuel a été avancée.

Vendre en nue-propriété, une solution simple et rentable

Le principe : c’est une alternative au viager, mais un viager sans rente, le vendeur, en l’occurrence l’héritier, reçoit immédiatement la totalité du montant de la vente. On peut assimiler cela à une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit pour le vendeur.

La condition : avoir 55 ans au minimum, ce qui est le cas de notre héritier.

Il existe alors deux possibilités :

• Soit la vente du bien en usufruit et nue-propriété à vie : c’est un viager en nue-propriété, le propriétaire de l’usufruit peut vivre à sa guise dans les lieux jusqu’à son décès. Mais comme l’héritier entend emménager dans une dizaine d’années dans l’appartement de ses parents, ce n’est pas la solution retenue.
• La vente en nue-propriété capée : le propriétaire peut habiter dans son appartement pendant une période déterminée dans le contrat de vente, ici une dizaine d’années, à l’issue de laquelle il devra définitivement abandonner les lieux. Cela laisse le temps à ses enfants de poursuivre et terminer leurs études, et à son couple de préparer une retraite qu’ils passeront dans l’appartement hérité.

En résumé, une opération avantageuse et trop méconnue

Les experts de PraxiFinance orientent chaque jour des personnes dans ce cas vers la vente en nue-propriété. Il s’agit de démonétiser son bien pour réaliser des projets sans surcoût.