Saisie immobilière : comment obtenir la vente amiable plutôt qu’une vente forcée?

Vente amiable : définition et principes

Ce type de vente est l’une des options s’offrant aux propriétaires en difficulté financière et faisant face à une saisie immobilière. Cette méthode implique un accord négocié entre le débiteur et le créancier. Elle permet à ce dernier de vendre la propriété de manière volontaire avant qu’elle ne soit mise aux enchères. Voici quelques principes clés de cette vente :

• Accord volontaire : Contrairement à la vente forcée, où la vente est imposée par un tribunal, la vente amiable repose sur la volonté du débiteur et du créancier de trouver un terrain d’entente et certaines conditions pour la vente de la propriété.
• Négociation des termes : Les parties peuvent négocier les conditions de la vente, y compris son montant sur le marché, les délais et d’autres modalités. Cette négociation offre plus de flexibilité comparée à une vente forcée.
• Évitement de l’audience d’adjudication : En optant pour cette vente, le propriétaire peut éviter l'audience, où le bien est mis aux enchères.

Cette vente peut être une alternative attrayante pour les propriétaires souhaitant minimiser les pertes et maintenir une certaine maîtrise sur le processus de vente de leur propriété. Cependant, elle nécessite une coopération entre les parties, une compréhension mutuelle des enjeux et un accord du juge.

Conditions de la vente amiable

Lorsqu'une saisie immobilière devient inévitable et que les négociations avec les créanciers échouent, deux voies s'ouvrent : la vente forcée ou la vente amiable. Cette dernière, contrairement à l’adjudication(vente forcée), est volontaire et permet au débiteur de contrôler davantage le processus. Elle peut être demandée dès la notification du commandement de payer ou après le jugement de vente forcée, à condition que les enchères n'aient pas commencé et que les créanciers soient d'accord.

Selon l'article R 322-20 du Code des procédures civiles d’exécution, la demande de vente amiable peut être présentée oralement ou par écrit lors de l'audience d'orientation. Pour être recevable, elle doit inclure tous les créanciers inscrits, garantissant ainsi que toutes les parties sont informées et peuvent exprimer leur accord ou opposition.

La procédure de la vente amiable

Cette procédure de vente, bien qu'avantageuse, nécessite l'approbation judiciaire. Voici les étapes clés :

1. Fixation du prix de vente : Le juge de l’exécution fixe un prix minimum, en tenant compte de l’état du marché immobilier et des particularités de la vente. Ce prix plancher garantit que le bien ne soit pas vendu à un prix trop bas par rapport au marché immobilier.
2. Taxation des frais de poursuite : Les frais liés à la procédure de saisie sont ajoutés au prix de vente, couvrant les coûts judiciaires et administratifs.
3. Programmation d’une audience de suivi : Une audience est fixée dans les quatre mois suivant l’autorisation de la vente pour vérifier l'avancement du processus. Le juge peut accorder un délai supplémentaire de trois mois si des progrès, comme la signature d'un compromis de vente, sont constatés.
4. Possibilité de prolongation : Lors de l’audience de suivi, le juge peut prolonger ce délai de trois mois si le débiteur présente des preuves d’avancées concrètes.
5. Intervention des créanciers : Les créanciers peuvent demander la reprise de la vente forcée en cas d'inaction du débiteur.
6. Conclusion de la vente : Si la vente se conclut dans les délais, le notaire consigne le prix de vente auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. Ce montant ne peut être inférieur au prix fixé par le juge.
7. Jugement de clôture : Le juge rend un jugement final annulant toutes les inscriptions d’hypothèques et privilèges sur le bien, rendant la transaction définitive.

En plus de ce type de vente, d'autres alternatives comme la vente avec complément de prix© ou la vente à réméré peuvent être envisagées. Il est crucial de consulter des experts dès les premières difficultés pour explorer toutes les options disponibles. Nos conseillers du groupe PraxiFinance sont à votre disposition pour étudier votre dossier et explorer les alternatives possibles au regard de votre situation. 

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Vente forcée : définition et principes

La vente forcée est la conséquence d’une procédure judiciaire de saisie immobilière. Lorsque le propriétaire ne parvient pas à rembourser sa dette hypothécaire ou ses arriérés, le créancier peut demander au tribunal de mettre la propriété aux enchères. Voici les principes clés de cette dernière :

• Intervention du tribunal : La vente forcée est supervisée par un juge au tribunal, qui fixe la date de l’audience d’adjudication et assure le respect des règles légales.
• Processus public : Contrairement à la vente amiable, l’audience d’adjudication est généralement publique, ce qui signifie que des enchérisseurs potentiels et d’autres parties intéressées peuvent y assister.
• La meilleure offre l’emporte : Lors du processus de vente aux enchères, le bien est proposé à un prix minimum fixé par le juge. L’enchérisseur proposant la meilleure offre remporte la propriété.

Considérée comme la dernière étape de la saisie d’un bien, la vente forcée est mise en application lorsque toutes les autres options ont échoué. Elle peut être stressante et entraîner des pertes financières importantes pour le propriétaire. C’est pour cette raison qu’une audience d’orientation est ouverte afin que le juge de l’exécution puisse entendre les deux parties. Cette dernière lui permet d’évaluer la situation poursuivant ainsi sur une vente forcée ou amiable.

La procédure de la vente forcée

1. Mise en oeuvre de la saisie immobilière : Le créancier qui a obtenu un jugement pour une créance impayée demande au juge d'exécution l'autorisation de saisir le bien immobilier. La procédure commence lorsque le créancier obtient un titre exécutoire (par exemple, un jugement de tribunal). Le bien immobilier est saisi, c’est-à-dire que le créancier obtient la possibilité de récupérer la valeur du bien en cas de non-remboursement du commandement de payer. Le propriétaire est informé par huissier de justice.
2. Estimation du bien : Un expert immobilier est nommé pour estimer la valeur du bien. Cela permet de définir une mise à prix, qui sera utilisée lors de l’adjudication publique. L’estimation tient compte de la valeur réelle du marché et peut prendre en compte des critères comme l’emplacement, la superficie et l’état du bien.
3. Publicité de la vente : Avant la vente, la procédure de saisie doit être publiée pour informer le public. L'avis de vente est publiquement affiché dans un journal d’annonces légales et dans d'autres supports officiels. Le but est de garantir la transparence et d’attirer des acheteurs potentiels lors de la vente aux enchères.
4. Fixation de la date d'adjudication : Une fois la publicité réalisée, un juge d'exécution fixe la date de l’adjudication (la vente aux enchères publique). Cette date est généralement un mois après la publication de l'avis de vente.
5. Vente aux enchères publiques : L’adjudication se déroule en présence du juge de l'exécution ou du commissaire-priseur judiciaire, et est supervisée par un notaire ou un huissier de justice. L’enchère commence avec la mise à prix, qui est souvent inférieure à la valeur réelle du bien. Les participants aux enchères peuvent enchérir jusqu’à ce que le prix final soit atteint. Le bien est adjugé au plus offrant.
6. Délibération et adjudication du bien : Après l’adjudication, l'acheteur reçoit un procès-verbal d’adjudication. La vente est considérée comme définitive une fois que le prix de vente est payé et que l’adjudication est validée par le juge.
7. Remise du bien à l'acheteur : Une fois la vente conclue, l’acheteur doit procéder au paiement du prix. Le créancier (souvent une banque ou un établissement financier) reçoit une partie du produit de la vente pour rembourser la commandement de payer. Si le bien est occupé par le propriétaire, celui-ci peut être expulsé après un délai prévu, sauf si des solutions de relogement ou des mesures exceptionnelles sont mises en place (par exemple, si le propriétaire est âgé ou en difficulté particulière).
8. Remboursement de la dette : Le produit de la vente est d'abord utilisé pour couvrir les frais de la procédure (frais judiciaires, frais de notaire, etc.), puis pour régler le commandement de payer envers le créancier. Si le montant de la vente est supérieur à la dette, la différence est restituée au propriétaire. En revanche, si le produit de la vente est insuffisant pour couvrir la totalité du commandement de payer, le créancier peut poursuivre la récupération de la somme restante par d'autres moyens (par exemple, en demandant le paiement du solde de la dette par d'autres actions en justice).
9. Expulsion de l'occupant (si applicable) : Si le propriétaire ou d'autres occupants sont toujours dans le bien, un délai d'expulsion leur est accordé, sauf si des circonstances particulières justifient un délai plus long. Si l'occupant refuse de quitter les lieux, une procédure d’expulsion est mise en place, généralement par l'intermédiaire d’un huissier.
10. Clôture de la procédure : Une fois l’expulsion effectuée (si nécessaire) et la créance totalement réglée, la procédure est considérée comme terminée. Le propriétaire a alors perdu ses droits sur le bien immobilier.

Points supplémentaires :

• En cas d'insatisfaction de la procédure ou d’un recours, un propriétaire peut faire appel, mais cela ne suspend pas généralement la vente, sauf décision judiciaire contraire.
• La procédure de saisie immobilière est encadrée pour éviter les abus et protéger les droits des parties impliquées. Le propriétaire peut parfois récupérer son bien ou éviter la saisie en régularisant sa situation financière avant la vente.

Solutions alternatives avec PraxiFinance

Pour arrêter une procédure de saisie immobilière, PraxiFinance propose des solutions comme le crédit hypothécaire de trésorerie, la vente en nue-propriété ou encore le portage immobilier, qui peuvent permettre de recouvrer des dettes et de stopper cette procédure.

Comment la vente à réméré peut être une bonne alternative ?

Si un propriétaire se trouve en difficulté financière et risque la saisie de son bien, il peut envisager différentes options pour éviter une vente forcée (outre la vente amiable). L’une de ces alternatives, de plus en plus populaire, est la vente à réméré. Cette méthode offre une opportunité unique de vendre sa propriété tout en ayant la possibilité de la racheter à l’avenir. Le propriétaire du bien a également la possibilité de vivre dans son bien durant toute la durée de l’opération de vente à réméré. Pour cela, une indemnité d’occupation est alors demandée. Son montant varie en fonction de l’opération.

Finalement, la vente à réméré peut être une option judicieuse pour les propriétaires confrontés à un cas de saisie immobilière imminente. Elle permet d’éviter la vente forcée, offre la possibilité de vendre au bon prix, de rembourser les dettes et de récupérer la propriété à un moment plus opportun. Cependant, comme pour toute décision financière importante, il est essentiel de consulter des experts pour prendre une décision éclairée.

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