Alternatives au prêt relais : comment acheter avant de vendre votre bien

Acheter avant de vendre peut être facilité par plusieurs solutions. L'une d'elles est le prêt relais, permettant de financer une partie de l'achat du nouveau bien en empruntant entre 50% et 70% de la valeur du bien à vendre. Le prêt relais offre de la flexibilité et du temps, avec une période de vente pouvant aller jusqu'à 2 ans. Cependant, cette solution peut être coûteuse et nécessite une évaluation minutieuse.

Prêt relais : les conditions

Les banques proposent plusieurs formules de prêt relais, chacune ayant des modalités de remboursement spécifiques :

1. Prêt relais "sec" : Idéal si le bien acheté est moins cher que celui vendu. Ce prêt est une simple avance de liquidité, mais avec un taux d'intérêt plus élevé que les prêts relais adossés, en raison de la courte durée du prêt (2 à 3 ans contre 15 à 25 ans pour un prêt immobilier classique).
2. Prêt relais couplé à un prêt immobilier : Également appelé "crédit global", ce prêt combine un prêt long terme pour le nouveau bien et un prêt relais pour laisser le temps de vendre.
3. Prêt relais "franchise totale" : Variante du prêt relais couplé, permettant de régler les intérêts en une seule fois après la vente du bien.

Le montant emprunté dépend de la valeur estimée du bien à vendre. Si un compromis de vente est signé, le montant peut atteindre 70% de la valeur ; sinon, la banque prêtera moins, entre 50% et 60%.

Modalités de remboursement

Les modalités de remboursement influent sur le taux d'intérêt. Contrairement à un prêt classique, le prêt relais est remboursé à la vente du bien. Deux options s'offrent à vous :

• Franchise partielle : Paiement mensuel des intérêts et de la prime d'assurance.
• Franchise totale : Remboursement des intérêts et du capital à la vente, avec des frais d'assurance mensuels uniquement. Cette option est plus coûteuse, car les intérêts non payés sont capitalisés.

Coûts associés

Les coûts comprennent l'assurance, les frais de dossier, et éventuellement des frais de garantie. Ces coûts doivent être inclus dans le calcul global pour évaluer le coût réel du prêt relais.

Prêt relais : le vrai coût

Le prêt relais facilite l'achat d'un bien avant la vente, mais il est important de comprendre son coût réel. Par exemple, pour un bien acheté à 500 000 € avec un bien à vendre estimé à 450 000 €, un prêt relais de 225 000 € peut être contracté pour 12 à 24 mois. Les frais associés peuvent inclure :

• 10 125 € d'intérêts pour un an (taux fixe de 4,5% par an)
• 600 € de frais de dossier
• 1 850 € de frais de garantie
• 750 € d'assurance

Ces coûts sont à prendre en compte lors de la planification de votre projet immobilier.

Les risques d’un prêt relais

Le principal risque du prêt relais est de ne pas vendre le bien dans le délai imparti, entraînant des frais supplémentaires. En période de marché immobilier stagnant, il peut être difficile de vendre rapidement à un prix satisfaisant. Par exemple, une baisse de prix de 10% (soit 45 000€ pour un bien de 450 000€) et des honoraires d'agence de 5% (22 500€) peuvent réduire significativement le montant net perçu.

Les alternatives proposées par le groupe PraxiFinance

Le prêt-relais hypothécaire

Le prêt-relais hypothécaire peut vous permettre d'emprunter jusqu'à 50% de la valeur du bien que vous souhaitez vendre et 50% de la valeur du bien que vous achetez. Vous disposez alors de 5, 7 ou 10 ans pour arbitrer votre patrimoine et vendre l'un des deux biens. Durant ce délai, vous ne payez que les intérêts du crédit et pouvez mettre un des biens en location si vous le souhaitez.

La vente avec complément de prix

Grâce à la vente avec complément de prix, vous pouvez obtenir rapidement, en 21 jours, une avance sur la vente de votre bien immobilier de 60% de sa valeur. Cela vous permet de bénéficier d'un délai pour vendre sereinement votre bien sans le brader. Une fois l'acte de vente définitif signé par-devant notaire, vous encaissez le complément du prix de 40%. 

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