Fiscalité marchand de biens : les éléments essentiels

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Un marchand de biens est une personne ou une entreprise qui achète des biens immobiliers pour les revendre rapidement et en tirer un profit, avec des opérations répétées impliquant souvent achat, rénovation, et revente. En France, cette activité est soumise à une fiscalité spécifique.

Régime fiscal des marchands de biens

Les marchands de biens sont soumis à plusieurs taxes : la TVA, l’impôt sur les sociétés (IS), l’impôt sur le revenu (IR), ainsi que des prélèvements sociaux comme la CSG et la CRDS.

TVA pour les marchands de biens

Depuis 2010, la TVA sur marge n’est plus systématique. Le régime applicable varie selon le type de bien et la durée de détention. Par exemple :

• Pour un bien de plus de 5 ans avec des travaux légers, la vente n’est pas soumise à la TVA, et la TVA sur les travaux ne peut pas être récupérée.
• Pour des rénovations lourdes, la vente est soumise à la TVA sur le prix total, et la TVA sur les travaux peut être récupérée.

Impôt sur les sociétés et impôt sur le revenu

Les bénéfices des marchands de biens, ou « marge brute », sont imposés à la fin de chaque exercice fiscal. Les plus-values de revente sont considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et imposées différemment selon la structure juridique choisie :

• Sociétés de Personnes (ex. EURL) : les BIC sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• Sociétés de Capitaux (ex. SARL) : les BIC sont imposés à l’impôt sur les sociétés.

Droits d’enregistrement et prélèvements sociaux

Les marchands de biens doivent payer des droits d’enregistrement lors de l’acquisition de biens, variables selon le type et la localisation des biens. La CSG et la CRDS s’appliquent également aux revenus de cette activité.

Taux réduit de frais de notaire pour les marchands de biens

Sous certaines conditions, les marchands de biens peuvent bénéficier d’un taux réduit de frais de notaire. Ce régime dérogatoire comprend une exonération des droits de mutation, de la taxe de publicité foncière et des droits d’enregistrement, ce qui réduit significativement les coûts d’acquisition.

Optimisation fiscale pour les marchands de biens

Une stratégie adaptée peut aider les marchands de biens à optimiser leur fiscalité, incluant des solutions comme la création de sociétés immobilières ou l’utilisation du dispositif Denormandie pour des réductions d’impôts en cas de rénovation dans certaines zones.

Le dispositif Denormandie

Ce dispositif permet une réduction d’impôt aux marchands de biens qui rénovent des biens dans des quartiers éligibles, avantageux pour les investisseurs en immobilier nécessitant des rénovations importantes.

Obligations administratives et fiscales des marchands de biens

Les marchands de biens doivent respecter certaines obligations, telles qu'une comptabilité rigoureuse, la déclaration de revenus et le paiement d’impôts. Ils doivent également se conformer aux contrôles de l’administration fiscale.

Assurances obligatoires

La loi impose aux marchands de biens de souscrire des assurances, comme l’assurance de responsabilité civile décennale, couvrant les dommages sur une durée de 10 ans, et l’assurance dommages-ouvrage pour le remboursement ou les réparations après travaux sans attendre une décision judiciaire.

La fiscalité des marchands de biens : un domaine complexe

La fiscalité des marchands de biens est un domaine complexe nécessitant une maîtrise des règles fiscales et des stratégies d’optimisation. Pour optimiser leur fiscalité, les marchands de biens doivent se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires.

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