Quelle fiscalité pour la nue-propriété ?

Barème fiscal et abattement pour le calcul des droits de succession ou de donation

Détermination de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété

La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée par un barème fixé par l'administration fiscale, que l'on retrouve à l'article 669 du Code général des impôts. Ce barème est basé sur l'âge de l'usufruitier et permet de calculer la répartition de la valeur du bien entre usufruitier et nu-propriétaire.

Voici le barème officiel :

Application d'un abattement fiscal dans le cadre d'une donation familiale

Les donations en nue-propriété bénéficient d'abattements fiscaux selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire. Ces abattements sont renouvelables tous les 15 ans et dépendent du lien de filiation :

Taux des droits de succession

Les taux des droits de succession sont appliqués sur la valeur de la nue-propriété après abattement, et ne concernent que les successions en ligne directe. Voici le barème d'imposition

Exemple d'application des avantages fiscaux

Supposons qu'un parent donateur âgé de 55 ans souhaite donner un bien immobilier d'une valeur de 312 000 euros. La valeur de la nue-propriété est de 50 % (soit 156 000 euros). Après l’abattement de 100 000 euros, l’assiette de succession est réduite à 56 000 euros. Le taux d'imposition applicable est de 20 %, soit un total de 11 200 euros de droits de succession.

Achat en nue-propriété : répartition des charges fiscales entre usufruitier et nu-propriétaire

Dans le cadre d'un démembrement de propriété, les charges fiscales doivent être réparties entre usufruitier et nu-propriétaire. En général, la majorité des charges revient à l'usufruitier, car il bénéficie de l'usage du bien.

Impôt sur les revenus fonciers

Deux cas spécifiques se présentent :

1. L'usufruitier occupe le logement : Aucune imposition sur les revenus fonciers, car aucun revenu locatif n’est perçu.
2. L'usufruitier loue le bien : L'usufruitier est responsable de l'impôt sur les revenus locatifs. S'il s'agit d'une location meublée, l'imposition se fait sur les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Si le nu-propriétaire occupe le bien à titre gratuit, aucune taxe sur les revenus fonciers n’est due.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

L'IFI est dû par l'usufruitier, car le bien fait partie de son patrimoine taxable. Le calcul de l’IFI se base sur la valeur en pleine propriété du bien. En cas de donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit, c'est le donateur qui est responsable du paiement de l’IFI.

Droits d'enregistrement

Lors de l’extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère l’usufruit sans avoir à payer de droits d'enregistrement, qu’il s’agisse d’une donation ou d’une succession.

Taxes locales : taxe d'habitation et taxe foncière

• Taxe d'habitation : Elle est payée par l’occupant du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. Si l’usufruitier réside dans le bien, il en est responsable. En cas de location, la taxe est à la charge du locataire.
• Taxe foncière : Cette taxe est à la charge de l’usufruitier, car il bénéficie du droit d’occupation et de jouissance du bien.

Impôt sur les plus-values

L'impôt sur les plus-values est calculé au moment de l’extinction de l’usufruit, c’est-à-dire lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété après le décès de l’usufruitier ou à la fin de l'usufruit temporaire. En cas de cession de la pleine propriété, la plus-value est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de leurs parts respectives.

Points clés à retenir

• La nue-propriété est une stratégie efficace pour transmettre un patrimoine tout en réduisant la charge fiscale.
• La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier, déterminée par un barème fiscal.
• Les abattements fiscaux varient selon le lien de parenté entre le donateur et le donataire.
• L'usufruitier est responsable de la plupart des charges fiscales, y compris l'impôt sur les revenus locatifs, l'IFI, et la taxe foncière.
• L'impôt sur les plus-values est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire lors de la cession de la pleine propriété.

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